借り上げ社宅の自己負担額は？
相場と金額を決めるコツ

借り上げ社宅制度の導入・見直しを進めるうえで、「自己負担額の相場はどのくらいか」「家賃以外の費用は誰が負担すべき？」などの疑問を抱いている企業担当者も多いのではないでしょうか。

借り上げ社宅の場合、家賃の自己負担額は企業が自由に設定できます。しかし、一般的な相場や適切な設定方法、節税効果のある設定割合についてしっかりと理解せずに設定した場合、企業側に思わぬ負担が発生する可能性もあるでしょう。

今回は借り上げ社宅における自己負担額の相場を解説するとともに、自己負担額を決める際の注意点を詳しくまとめました。また、家賃以外の費用における負担者や相場、注意点についても併せてご紹介します。

自社に適した社宅制度の整備に向けて、ぜひ参考にしてください。

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そもそも借り上げ社宅制度とは、企業が賃貸契約を結んだ物件を従業員に貸し出す仕組みのことです。

企業が借り上げ社宅を提供する場合、「福利厚生費」として経費計上できるため、節税対策になるメリットがあります。また、人材の採用活動でアピールしたり、従業員エンゲージメントの向上につながったりすることも大きな利点です。

一方、借り上げ社宅を利用する従業員側にとっては、家賃の一部を企業が負担してくれることから経済的な負担を減らせたり、賃貸契約の手間を省略できたりするメリットがあります。このように、借り上げ社宅は企業と従業員の双方にとって魅力的な制度です。

寮や住宅手当、社有社宅との違い

借り上げ社宅は、寮や社有社宅、住宅手当といった制度と比較されることも少なくありません。とはいえ、これらの制度と借り上げ社宅は、運用の目的や提供方法などに大きな違いがあります。

まず寮の場合、住宅の提供に加えて、食事や洗濯、掃除といった生活全般のサポートも付随して提供することが一般的です。一方、借り上げ社宅が従業員に提供するのは、あくまで住宅のみである点に違いがあります。

また、社有社宅の場合は企業が所有する住宅物件を従業員に提供する形式であり、必然的に物件の選択肢が限られます。しかし、借り上げ社宅では企業が賃貸契約を結んだ物件を従業員に提供するシステムとなっており、物件の選択肢が豊富です。

そして、住宅手当とは「家賃補助として給与に費用を上乗せする仕組み」であり、住宅物件の賃貸契約を結ぶのは従業員本人です。それに対し、借り上げ社宅は「家賃の一部を従業員の給与から天引き」することが一般的で、賃貸契約を結ぶのは企業である点が異なります。

社宅の概要については別の記事でもご紹介しています。詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。
＞＞社宅とは？寮や住宅手当との違い、メリット・デメリットまで

借り上げ社宅では、家賃に対する従業員の自己負担額を企業が自由に設定できます。ここでは、自己負担額の相場や設定時の留意点について見ていきましょう。

一般的な自己負担額は「周辺地域の家賃相場の10％〜20％程度」

一般的に、家賃の自己負担額は「周辺地域の家賃相場の10％～20%程度」に設定する企業が多い傾向があります。たとえば東京都内に立地する家賃10万円のワンルームを借り上げ社宅として提供する場合、従業員の自己負担額は1万円～2万円程度であることが多く、この場合に企業が負担する家賃額は8万円～9万円です。

地域や企業規模によっても異なる

地域によって住宅の賃貸相場は異なるため、家賃の自己負担額もそれに応じて変動します。家賃相場が高い都市部は自己負担額も高くなる傾向がありますが、家賃相場が低い地方部においては自己負担額も比較的低く設定されることが一般的です。

また、企業規模によっても家賃の自己負担額に異なる傾向がみられます。大企業においては自己負担額が低めに設定されていることが多く、中小企業やスタートアップ企業の場合は福利厚生に関する予算の兼ね合いから、従業員の自己負担額が高めに設定されるケースが多い印象です。

ここからは、借り上げ社宅における従業員の自己負担額を決める際の注意点を解説します。以下でご紹介するポイントをしっかりと把握し、社宅制度の円滑な運用を目指しましょう。

節税したいなら「賃貸料相当額」の50%以上に設定する

節税効果を重視するなら、借り上げ社宅における従業員の自己負担額は税制上の観点から決めるとよいでしょう。具体的には、自己負担額を「賃貸料相当額」の50%以上に設定した場合、企業が負担する家賃部分に対する課税を回避できます。

なお、賃貸料相当額とは課税額を決めるための基準となるもので、以下の3つの計算式で求めた合計額を指します。

1. 1. その年度の建物の固定資産税の課税標準額×0.2％
2. 2. 12円×【その建物の総床面積（㎡）÷3.3（㎡）】
3. 3. その年度の敷地の固定資産税の課税標準額×0.22％

参考：No.2597 使用人に社宅や寮などを貸したとき｜国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/gensen/2597.htm

なお、借り上げ社宅の固定資産税の課税標準額については貸主等に確認しましょう。

【役員の場合】賃貸料相当額の全額を徴収しなければ節税できない

国税庁の規定により、役員に借り上げ社宅を提供する場合、企業は役員から賃貸料相当額の全額を徴収しなければ節税できません。もしも役員から受け取る家賃が賃貸料相当額よりも低いと、その差額が役員の給与所得として課税されるためです。

役員に社宅を貸与する際の賃貸料相当額の計算方法は、借り上げ社宅が小規模住宅か否かによって異なります。小規模住宅とは、建物の法定耐用年数が30年以下の場合で床面積が132㎡以下の住宅、建物の法定耐用年数が30年超の場合で床面積が99㎡の住宅を指します。

具体的な計算方法について、以下で詳しく確認しましょう。

【役員に社宅を貸与する際の賃貸料相当額の計算方法（小規模住宅の場合）】
小規模住宅の場合、役員に社宅を貸与する際の賃貸料相当額は以下の1～3の合計額です。

1. 1. その年度の建物の固定資産税の課税標準額×0.2％
2. 2. 12円×【その建物の総床面積（㎡）÷3.3（㎡）】
3. 3. その年度の敷地の固定資産税の課税標準額×0.22％

【役員に社宅を貸与する際の賃貸料相当額の計算方法（小規模住宅でない場合）】

• （1）社有社宅の場合
  役員に社宅を貸与する際の賃貸料相当額は、次のイとロの合計額の12分の1です。
  

  イ　（その年度の建物の固定資産税の課税標準額）×12％（※）
  ロ　（その年度の敷地の固定資産税の課税標準額）×6％
  （※）建物の法定耐用年数が30年超の場合は10％を乗じる

• （2）借り上げ社宅の場合
  役員に社宅を貸与する際の賃貸料相当額は、企業が家主に払う家賃の50％の金額か、上記の「（1）社有車宅の場合」で算出した賃貸料相当額のいずれか多い金額になります。

  参考：No.2600 役員に社宅などを貸したとき｜国税庁
  https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/gensen/2600.htm

借り上げ社宅の従業員の自己負担額を決める際は、家賃以外の費用についても慎重に検討する必要があります。ここでは、主な諸費用における一般的な負担者や相場、注意点などを確認していきましょう。

管理費・共益費

物件の維持・管理に必要な「管理費・共益費」は毎月発生する費用のため、企業が負担するケースが多い傾向があります。一般的な相場は家賃の5％～10％で、たとえば家賃が6万円の借り上げ社宅の場合、管理費・共益費は3,000円～6,000円程度です。

なお、物件によって、家賃と別に管理費・共益費が設定されているケースと、家賃に管理費・共益費が含まれているケースに分かれます。

【物件A】家賃と別に管理費・共益費が設定されているケース
・家賃6万円＋管理費・共益費3,000円

【物件B】家賃に管理費・共益費が含まれているケース
・家賃6万3,000円＋管理費・共益費0円

物件A・Bは、どちらも毎月の費用は6万3,000円と同じですが、物件Aに関しては管理費・共益費が別の項目に設定されていることに留意が必要です。借り上げ社宅の物件を探す際は、管理費・共益費を見落とさないように注意することで、予算オーバーなどのトラブルを防ぎやすくなるでしょう。

社宅の管理費・共益費については別の記事でもご紹介しています。詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。
＞＞社宅の共益費はどちらが負担？消費税や勘定科目についても解説

敷金・礼金

「敷金・礼金」は企業が全額負担するケースが一般的で、どちらも家賃の1か月～2か月分の金額が相場とされています。

このうち敷金は、退去する際の原状回復費用の発生に備え、担保として貸主に預ける費用です。借主側の故意・過失などで生じた破損で原状回復が行われた際は、その費用分が敷金から差し引かれ、残りが返金されます。ただし、地域によっては「敷引き」という特約が設定されており、原状回復の有無にかかわらず一定額が差し引かれることもあるため、あらかじめしっかりと確認しておきましょう。

一方、礼金は貸主への謝礼金として払う費用であり、退去する際も基本的に返金されることはありません。

仲介手数料

借り上げ社宅の契約時に発生する「仲介手数料」は、一般的に企業が負担するケースが多いです。そもそも仲介手数料とは不動産会社が物件の紹介や契約手続きを仲介する際に発生する費用で、家賃の0.5か月〜1か月分が相場とされています。

昨今は「仲介手数料なし」とうたっている物件もありますが、実際は家賃に仲介手数料相当額が上乗せされていたり、貸主が全額負担していたりすることが多い印象です。仲介手数料無料の物件を選ぶ際には、家賃の設定や契約条件を慎重に確認したうえで契約するとよいでしょう。

更新料

賃貸契約を更新する際に発生する「更新料」は企業が全額負担するケースが一般的で、相場は家賃の1か月分です。なお、更新手続きの事務に関する手数料として「更新事務手数料」が別途発生することもあり、その相場は家賃の0.2か月分〜0.5か月分となっています。

社宅の更新料については別の記事でもご紹介しています。詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。
＞＞社宅の更新料は誰が払う？消費税から勘定科目まで一挙解説！

短期解約違約金

借り上げ社宅の短期解約違約金は、契約期間内に途中解約した場合に発生する費用で、一般的に家賃の1か月〜2か月分が相場とされています。この違約金の負担者は企業の社宅管理規定によって異なりますが、基本的には契約者である企業が貸主に支払うことが多いです。

ただし、従業員の自己都合による退去の場合は、企業が従業員に違約金の負担を求めるケースも少なくありません。その場合、たとえば「入居から半年以内の自己都合退去は違約金を従業員が負担する」といった規定を事前にしっかりと設けておくことで、企業と従業員間のトラブルを防ぐことができます。

社宅の短期解約違約金については別の記事でもご紹介しています。詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。
＞＞借り上げ社宅の短期解約違約金は誰が負担する？トラブルを防ぐための社宅管理規定を作るポイント

退去費用

借り上げ社宅の退去費用には、原状回復費用やハウスクリーニング費用などが含まれます。原状回復費用は基本的に貸主が負担するものの、借主の不注意などで生じた傷やシミの原状回復においては前述の敷金が使われます。

敷金で原状回復費用のすべてを賄えない場合は借主側に費用が請求されますが、企業と従業員のどちらが負担するかはケースバイケースです。借り上げ社宅はあくまで福利厚生の一環であることを踏まえつつ、従業員の負担が重くなりすぎないようにルールを決めておくことが重要といえます。

また、ハウスクリーニング費用に関しては部屋の使用状況を問わずに一定額を請求されるケースが多く、従業員の負担を減らすために企業が負担することが一般的です。

なお、原状回復費用とハウスクリーニング費用の費用相場は、内容によって以下の通りに異なります。

【原状回復費用の相場】

原状回復の内容	費用相場
クロスの交換（1㎡あたり）	1,000円～1,500円程度
床材の交換（1㎡あたり）	1万円～1万5,000円程度
壁・天井ボードの交換	3万円～6万円程度

【ハウスクリーニング費用の相場】

ハウスクリーニングの内容	費用相場
トイレ	5,000円～1万円程度
浴室	1万円～2万円程度
床材	1万円～2万円程度
サッシ	1万円～2万円程度
キッチン	1万5,000円～2万5,000円程度

社宅の退去費用については別の記事でもご紹介しています。詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。
＞＞社宅の退去費用は会社と入居者どちらが支払う？相場もご紹介！

火災保険料

火災保険には企業が加入し、保険料は従業員の給与から天引きするケースが一般的です。相場は損保会社によって異なりますが、一般的なマンションの1年あたりの火災保険料は、地震保険ありで1万2,000円～1万8,000円前後、地震保険なしで3,000円～8,000円前後となっています。

なお、火災保険を契約する際は補償内容の詳細についてしっかりと確認するとともに、従業員に向けて丁寧に説明することが大切です。

水道光熱費

借り上げ社宅における水道光熱費は、従業員が負担することが一般的です。もしも企業側が負担する場合は原則として課税扱いとなりますが、寄宿舎などの条件に当てはまる施設は非課税の扱いとなります。

なお、総務省統計局の資料によると、2024年における光熱・水道の月平均額は単身世帯が1万2,817円、二人以上世帯が2万3,111円となっています。

参考：家計調査報告 [家計収支編] 2024年(令和6年)平均結果の概要｜総務省統計局
https://www.stat.go.jp/data/kakei/sokuhou/tsuki/pdf/fies_gaikyo2024.pdf

インターネット代

借り上げ社宅のインターネット代の負担は、企業の社宅管理規定によって異なります。一般的には従業員が負担するケースが多いですが、企業が福利厚生の一環として負担する場合もあり、経費にする際は法人契約が可能なインターネット回線を選ぶことがポイントです。

なお、インターネット代の目安として、モバイルWi-Fiの場合は月額4,000～5,000円程度、光回線の場合は月額5,000円程度がかかります。

ここまで解説した通り、借り上げ社宅の自己負担額を決める際にはさまざまな点を考慮する必要があり、自社の担当者が適切な金額を設定するのは難しいかもしれません。また、社宅管理の担当者は自己負担額の設定だけでなく、物件の手配や新規契約時の手続き、賃料の支払い業務、更新・解約手続き、帳票作成、問い合わせ対応といった数多くの業務を行わなければなりません。

もし「社宅管理の負担を軽減したい」とお考えなら、社宅代行サービスを利用するのもひとつの方法です。ここでは、社宅代行サービスの概要や、自社に適切なサービスを選ぶためのポイントについて紹介します。

社宅代行サービスとは

社宅代行サービスとは、企業が従業員へ社宅を提供する際に発生する一連の社宅管理業務を外部の専門企業へ委託できるサービスのことです。たとえば借り上げ社宅の場合、物件探しや契約・解約、入退去管理、支払い・入金管理などの業務を代行サービスへ委託することが可能です。

社宅代行サービスを利用すれば、社宅管理業務の負担を大きく削減でき、自社の担当者が本来のコア業務に注力できるようになります。また、専門知識を備えたプロの業者によるサポートを受けられるため、社宅物件の賃貸契約におけるさまざまなリスクを回避し、円滑に運用できることも大きな魅力です。

社宅代行サービスを選ぶ際に注目したいポイント

企業が社宅代行サービスを選ぶ際は、まずは業者の実績が豊富かどうかに注目することがポイントです。実績豊富な社宅代行サービスなら蓄積されたノウハウをもとに的確なアドバイスをしてくれるため、自社に合った自己負担額を設定できる可能性が高まります。

対応エリアの広さも重要で、特に転勤が多く発生する企業には全国の不動産ネットワークと提携している社宅代行業者がおすすめです。さらに料金体系の透明性やサポート体制の充実度も考慮しながら、自社の社宅規程に合わせた柔軟な対応を行ってくれるところを選ぶとよいでしょう。

社宅代行サービスの特徴や選び方については別の記事でもご紹介しています。詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。
＞＞社宅代行サービスとは？メリット・デメリットや選び方を解説

LIXILリアルティでは、借り上げ社宅管理の業務負担・コストを削減する社宅代行サービスをご提供しています。これまでに数多くの社宅運用をサポートしてきた実績があり、それぞれの企業様の方針にマッチした自己負担額のアドバイスが可能です。

社宅の導入を検討している、社宅管理の見直しを行っている担当者の方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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借り上げ社宅の自己負担額は、「周辺地域の家賃相場の10％〜20%程度」に設定することが一般的です。ただし、企業が負担する家賃が課税対象とならないようにするには「賃貸料相当額の50%以上」に設定する必要があります。

また、家賃以外の費用の負担者についても、今回ご紹介した内容を参考にしながら慎重に検討することが大切です。

もし「自社内で社宅規程を設定することが難しい」とお悩みなら、社宅代行サービスの導入を検討するとよいでしょう。ぜひ実績豊富な代行サービスによる的確なサポートを受けながら、スムーズかつ効率的な社宅運用を目指してみてください。